不動産投資とは、不動産を購入し、人に貸して収益を得る投資方法です。

不動産投資を行うには、多くの人は銀行からの融資を利用して物件を購入します。
毎月のローンの返済は、家賃収入を活用して支払うことができるので、普段と変わらない生活をしながらローン残高を減らすことができます。

そのため、少ない自己資金でも始められる投資として多くの人に選ばれています。
ローンを完済すれば、そのあとの家賃はすべて「私的年金」となるので、不動産投資を老後の生活資金や自分の年金として考える方が増えています！

不動産投資で得られる利益は２つあります！
①運用益（インカムゲイン）
＝毎月の家賃収入による利益
たとえば、10室あるアパートを購入し、1部屋5万円で貸し出す場合。満室であれば毎月50万円、1年で500万円の家賃収入が得られることになります。

②物件売却益（キャピタルゲイン）とは
＝不動産の価値が上がったタイミングで売却して得られる利益
たとえば、5,000万円で購入したアパート1棟を6,000万円で売却した場合は、単純計算で1,000万円の売却益になります。（実際には減価償却費などを差し引きます。）

利回りとは、物件の収益力のことです。
不動産投資の利回りは、よく3種の利回りと計算式が活用されます。

①「想定利回り」
物件が満室時の収益性を算出したものです。
例）満室時に年間300万円の家賃収入が得られる3,000万円の物件を購入した場合
300万円÷3,000万円×100＝10％

②「表面利回り」
現在の入室状況での収益性を算出したものです。
例）①と同じ物件を購入し、全10部屋のうち半分の5部屋が空室となり、年間の家賃収入が半分の150万円となる場合
150万円÷3,000万円×100＝5％

③「実質利回り」
経費や税金など年間の支出分を差し引いて算出したものです。
3つの利回りの中でよりリアルな数値を算出できます。
経費の中には、管理費用・修繕費用・火災保険料・固定資産税などが含まれます。
例）現在の年間家賃収入が300万円の物件を諸経費込で3,000万円で購入。
一般的にアパートやマンションの維持費用は最低でも家賃収入の10％といわれているため、経費10％を含めて計算した場合
（300万円-30万円）÷3,000万円×100＝9％

物件の利回りは、場所や利便性によって変動します。
物件を選ぶときは、利回りだけでなく、立地の利便性や、物件の管理状態を考慮して選定することが重要です。

不動産投資を始めるとき、多くの人はローンを組みます。その際、金融機関が「団体信用生命保険」への加入をローンの条件としていることがほとんどです。
この保険により、本人が死亡または高度障害になった場合に、本人に代わって保険会社が金融機関に残債を支払ってくれるため、それ以降のローン返済は免除になります。

残された物件は、空室にならない限り家賃収入を得ることができ、遺族の生活費として利用できます。もし家賃収入が得られなくなった場合は、物件を売却して利益が出れば生活費にあてることもできます。
このように、不動産投資を生命保険のように利用することもできます。

不動産投資は相続税対策に利用されることもあります。
たとえば、2,000万円の現金を相続した場合、相続税の課税対象額は2,000万円そのままなので、2,000万円に対する相続税がかかります。
一方、亡くなる前に2,000万円で不動産を購入していた場合、相続税の課税対象額は物件の投資不動産評価額で計算されます。

不動産評価額は売買価格の約60％が目安になります。さらに建物を賃貸用に貸し出していると、借地権や借家権の影響でさらに評価額が低くなります。
このため、同価値の資産を相続する場合、現預金ではなく不動産で相続することで、大きな節税効果をもたらします。

不動産はインフレ（物価上昇）に強いのが特徴です。
インフレとは、物価が上がり、お金の価値が下がる現象のことです。インフレが進むと、現金の資産価値は下がり、資産が目減りしてしまいます。
その対策として、金融資産を現物資産に変えておくことが重要です。現物資産である不動産の価値は、物価と連動して資産価値が上がっていくため、インフレ対策に有効です。

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